3,674管理单位
少于 1% 驱逐率
平均市场上有时间出租 23天

房地产投资者物业管理终极指南

房地产投资者物业管理终极指南

 

无论您是考虑投资租赁物业还是现有投资组合,管理这些物业都是一项艰巨的任务。因此,为了帮助您进行投资工作,海湾物业管理集团(湾物业管理集团)编写了每个房东都应熟悉的物业管理任务指南。尽管这不是您需要了解的所有内容,但它会让您对可能需要预算的时间有所了解。继续阅读以获取有用的提示,操作指南以及需要注意的事项。

您可以在本《物业管理指南》中找到什么

  • 选择投资物业
  • 确定租金定价
  • 租你的财产
  • 撰写固租合同
  • 保养与检查
  • 收取租金
  • 处理搬迁
  • 会计最佳实践
  • 雇用物业管理公司

 

选择投资物业

选择投资物业

您是否正在考虑投资租赁物业?寻求多元化的投资者看到了购买当地房地产并将其转变为租赁房地产的绝佳机会。出租物业提供额外的现金流量以及长期升值。许多个人都可以从这种投资中受益,以下是一些入门指南。

您准备好投资租赁物业了吗?

您准备好投资租赁物业了吗?

租赁物业投资需要您做一些准备和考虑。在大跌之前,投资者应了解自己的财务状况,并确保租赁物业符合其业务目标。尽管租金可以提供收入,但业主还必须有足够的资本来支付可能发生的紧急情况或损失。向当地银行家或其他房地产专业人士寻求指导。我们在本《财产管理指南》中整理了一些要考虑的内容。

投资前要考虑的要点

  • 个人理财:如果某些事情未按计划进行,则您至少需要留出六个月的收入来支付个人和投资物业费用。拥有应急基金可以让您安心,并减轻未来的压力。除了紧急资金,您还需要预算税收,维护,水电,市场营销和杂项费用。
  • 本地市场:该地区的平均租金价格是多少?哪个社区最赚钱,为什么?这些问题的答案提供了有关您应该考虑在某些地区购买房屋的价格的有价值的信息。当地的物业管理公司会知道马里兰州最好的城市,并应该能够为您提供当前的趋势和统计数据,以帮助您做出明智的决定。
  • 预计的机会 –考虑在未来几年内将要猛增的区域,并根据您希望在这些区域看到的租户类型做出决定。

如何找到正确的收入财产

一旦您考虑了成本并审核了财务状况,就该开始 找到合适的财产!对每个潜在领域进行深入研究,以确定租户期望的最佳潜力。为帮助缩小搜索范围,请使用此物业管理指南考虑以下关键因素:

  1. 邻里:花时间在每个潜在社区中。考虑附近的日常设施和该地区居民的类型。一些社区可能更适合家庭,而其他社区则可能适合年轻的专业人​​士或大学生。
  2. 学校:查看预期地区的学校等级。靠近学校可以成为家庭的重要决定因素。技校,学院和大学附近的出租物业可以成为赚取稳定利润的绝佳地点。
  3. 安全:附近的犯罪报告对于财产拥有者是宝贵的资源。一个安全的社区可以减少您的财产遭到盗窃或破坏的可能性。租户在寻找房屋时也重视安全性。
  4. 便利设施:不需要每一个钟声和口哨声,但是可以使用宝贵设施的物业可以增加房屋的吸引力。社区游泳池,娱乐设施和公园都是租赁物业取得成功的重要资产,并将吸引潜在的租户。

确定租金定价

将您的房屋列为出租物业时,决定价格是至关重要的决定。重要的是要考虑您的抵押贷款以及与房屋相关的所有其他费用。但是,您还需要考虑空缺和人员流动的成本。请记住,尤其是在抵押贷款较高的情况下,业主可能在头几年没有获利。因此,请研究当地市场上的情况,并评估价格以使其与您所在地区的可比单位一致。请在下面查看我们的物业管理指南,以了解如何选择租金!

  • 邻里:区域在确定价值中起着重要作用。因此,与城镇不那么受欢迎的地区的类似房屋相比,非常理想的社区将带来更高的租金。
  • 尺寸:请注意大小相似,卧室和浴室数量相同的租金。
  • 新建筑与旧建筑:许多房客愿意为较新的建筑物业支付更高的价格,因为这些设施通常是高端的。
  • 便利设施:出租人通常会比较价格相似的房屋,并根据他们在寻找出租房屋时所提供的便利设施来做出决定。
  • 更新:较新的厨房和带有高端设备以及硬木地板的浴室比没有厨房的浴室更受欢迎。
  • 平方英尺:您的房屋面积将在价值中扮演重要角色。
  • 布局:放手,开放的平面图更受欢迎。
  • 奖励功能:甲板和围栏院子或地下室等设施带来的租金比没有住房的房屋更高。

租你的财产

广告在物业管理界至关重要。最大限度地提高吸引力以及采取步骤吸引理想租户是财务成功的关键。高质量的领导者将是符合您的收入标准并具有稳定的租金/信用记录的人。由于围绕每次点击付费(PPC)广告的歧视法律,可能很难专门针对这些个人进行数字定位。为了充分利用您的精力,请遵循以下从我们的最终指南到物业管理清单的这些营销技巧。

租赁广告吸引大租户

  1. 细节事项:始终包含您的租赁物业的价格和透明说明。您可能会认为增加金额会阻止潜在客户,特别是对于价格昂贵的单位而言。但是,事实恰恰相反!通过在广告中列出价格,可以确保吸引明确在您的价格范围内寻找物业的租房者。
  2. 使用关键词:关键字可能是使您的广告受到关注并在搜索引擎上获得较高排名的好方法。例如,如果您租用的房地产恰好更昂贵,则可以使用“豪华”和“高档”之类的关键字吸引正确的受众。
  3. 专业照片:专业形象是吸引优质租户的另一种好方法。雇用有执照的房地产摄影师来很好地捕捉财产。请记住,一张图片值得一千个字。
  4. 重点设施:始终强调使您的财产与众不同的地方。这可能是公共区域,例如体育馆或商务中心,或其他便利设施,例如升级后的设备,智能家居产品等。

出租物业的高级广告提示

  1. 增强型广告:在社交媒体,Google和商家信息网站上投放增强型或付费广告是一种使您的资产可见度的快速方法。制作广告时,请记住上面的建议,以帮助吸引这些增加帖子的正确受众。雇用具有搜索引擎优化(SEO)知识的人员,或使用广告模板(尤其是在Facebook上)来确保您的定位正确无误。
  2. 社交媒体:不仅将社交媒体用于付费广告,还应与租户进行交流。您的社交媒体页面可以包括您的房地产的最佳照片和视频,任何特价租房以及指向有关出租房地产的相关博客的链接。这可以帮助您自然地提高物业的在线声誉。
  3. SEO /扫描电镜:SEO或搜索引擎优化对于获得最多的广告观看次数,点击次数和转化次数至关重要。如果您不了解如何正确优化租赁清单,房地产网站,社交媒体,博客等,那么与有此行为的人联系非常重要。搜索引擎排名对于获得您的媒体资源的点击至关重要。通常,没有人会滚动到搜索引擎的第一页,因此成为热门链接之一对于获得访问该列表的流量至关重要。
  4. 聘请专业人士:与营销机构或物业管理公司联系,以协助您进行广告宣传。广告不是每个人的“物”,但也不能半途而废。租赁广告应有吸引力,适当且经过优化,以充分利用您的广告精力。

寻找优质租户的提示

您的物业现在在市场上,您已安排了游览,人们对此感兴趣,现在呢?当您继续阅读该物业管理终极指南时,以下是一些关键点,可帮助您找到合适的房客。

  • 筛选:总是 筛选每个租赁申请人 在接受其申请并签署租约之前。筛选可能很繁琐,而且要花费一些时间,但这是财产管理行业的必要步骤。典型的资格包括收入验证,租金记录, 参考资料,信誉和犯罪背景检查。未能进行筛选可以并且将使您陷入困境,最终被拖欠不付租金。
  • 通讯:提前了解财产和协议的细节,包括财产,公用事业的费用以及任何其他费用。最好的办法是通过询问是否要带宠物,是否需要停车等问题来亲自对租户进行预筛查。
  • 书面租赁:良好的租赁合同是确保租户了解他们对房租和保养真正负责的最佳方法。合同应包括违反租赁,财产损失或不付款的罚款。

 

5大物业租赁专家管理技巧

编写固实的租赁

毫不奇怪,您所拥有的租赁文件应该写得很好并且在法律上合理。这不是按时,费力或省钱的地方,因为这是在发生纠纷时保护您的财务状况的地方。在阅读本《物业管理指南》时,请阅读有关为您的出租物业撰写安全租赁的顶级专家提示。

5大物业租赁专家管理技巧

  1. 聘请律师:除了联邦法律之外,每个州,甚至每个城市都有其自己必须遵守的专门的房东/租户法律。对自己进行适用的法规教育总是一个好主意。但是,您最后要做的就是在租约中包含违反法律的内容。因此,请律师查看最终的租赁协议。从长远来看,这将为您节省大量时间,金钱和麻烦。
  2. 拥有多份租赁副本:数字副本很棒,但可以操纵。因此,您必须始终保留一份租赁协议的纸质副本。如果有争议,这为您提供了另一个可供选择的参考。
  3. 准备附录:用附录彻底解决所有租赁变更。这些文件将概述可能存在的任何特殊要求或情况的细节,并作为已完成的租赁文件的一部分添加。记住;您必须包含一条条款,规定对租赁协议的任何更改仅在以书面形式时才视为有效。
  4. 注重清晰度:使用简单的术语,使其简洁明了,并且切勿留下任何开放性的从句,以便于解释。如果情况不明确,并且您的租户可以在每个租赁条款中搞砸,那么您认为用来保护所有当事方的书面文件很可能会被实际用来对您不利。

 

保养与检查

保养与检查

财产维护既是房客,也是房东的责任。如果租户和房东对物业进行良好的维护,则它更有可能吸引未来的房客,并减少经常发生的大规模维护问题。应在租约及其附录中明确定义责任,以免造成混淆。以下是房东提供的一些技巧,说明如何正确维护才能最大程度地提高投资回报率。

通过适当的维护来最大化投资回报率

  • 例行检查:至少每六个月进行一次彻底检查。此外,当每个租户搬进和搬出以证明情况时,应进行带照片的详细检查。这将确保物业保持良好状态,并在出现问题时予以解决。
  • 清洁度:请务必在租户之间进行一次深层清洁。此外,根据需要刷新地毯和墙面涂料,以使酒店外观保持新潮,同时紧跟设计趋势。
  • 周转过程:检查,清洁,油漆和地板选项都是固定周转过程的一部分。根据需要进行更新和维修,以确保该物业看起来吸引人,安全并且与不断变化的租户品味保持一致。如果您已经拥有一批值得信赖的供应商,那么您将处于领先地位。
  • 通讯:与租户及其维护要求保持联系。为了您的房客和您的财产维护,请始终及时响应维护请求。

如何去收取租金

收取租金是分配给物业管理企业的最重要任务之一。随着技术的变化,许多房东想知道最好和最有效的收租方式。在此《物业管理综合指南》的下方,我们将介绍一些最常见的收取租金的方法。

如何向租户收取租金

  1. 线上:允许租户访问在线门户来支付月租金通常被认为是最好的方法。实际上,许多租户已经期望这是他们可以选择的选项。这对您的租户来说很方便,安全,并保证提交的资金将被存入您的银行帐户。
  2. 支票或汇票:个人支票可能是一场赌博,尽管有些房东仍然接受,但大多数人不接受。也就是说,如果您不接受纸质支票,则汇票是一种安全而简单的选择。
  3. 直接存款:在某些情况下,您可能希望租户将其租金从其银行帐户直接转入您的银行帐户。尽管这不是一个吸引所有人的选择,但它是安全的。
  4. 邮寄付款:允许您的租户将租金邮寄给您或您的物业管理公司,是一种广泛接受的做法。但是,存在住户支票在邮件中丢失的风险,并可能导致您的付款延迟。

 

处理搬迁

处理搬迁

所有房东都应该熟悉 驱逐法律和程序 在他们当地的州或县。不要跳过筛选过程,否则您会发现自己花费数万美元来弥补自己的疏忽。不合格的租户可能会对财产造成重大损害,甚至可能完全停止支付租金。发生这种情况时,驱逐是本财产管理指南中不幸的又昂贵的下一步。

驱逐过程的步骤

  1. 提交租金通知书
  2. 法院听证会
  3. 获得授权后等待
  4. 与治安官办公室安排驱逐
  5. 驱逐当天处理细节

 

提交租金通知书

如果租户在特定月份没有支付租金,则可以在该月的第五个月之后的任何时间向法院提交通知。请务必遵守租约的准则,并在租用之前为租户指定任何适用的宽限期。例如,如果您的合同规定承租人在当月第一天之后有十天的宽限期来支付租金,则您需要等到宽限期过后再提交。

法院听证会

下一步是法院开庭。在法庭聆讯中,您作为房东的工作是试图获取某种称为“归还令”的东西。归还令使房东可以收回财产。如果您成功赢得法庭开庭审理,法官将允许您获得归还令,从法律上讲,这使您可以重新获得租赁财产的所有权。

获得授权后等待

治安官在驱逐过程中很有帮助,甚至是必需的。法官颁发恢复原状后,您需要等待7至10个工作日,然后才能致电治安官办公室安排驱逐行动。文书工作必须找到从法院到警长部门的方式。这可能需要几天时间。

与治安官办公室安排驱逐

当您致电治安官办公室时,他们会给您安排驱逐日期,通常是从您致电之日起大约30天左右。文书工作从法院缓慢转移到警长部门的情况并不少见。在警长办公室安排驱逐之前,您可能需要打几个电话。这可能是一个非常耗时的过程,这也是我们的客户依赖我们在湾物业管理集团提供的全套物业管理服务的原因之一。我们会为您处理这些电话。

驱逐当天处理细节

在您被驱逐之日,治安官通常会给您几个小时的时间,他或她将在驱逐财产中。作为房东,您或指定的陪同人员将需要出现在物业中,以满足警长的要求并驱逐租户。通常,房客不会在场。如果是这种情况,您应该准备搬家工人,以将其财产从您的房屋或公寓中移出。即使房客在场,他们也可能会留下很多东西,这将成为您搬走的责任。警长在现场时,您可以从房屋中移走的物品越多,从长远来看,事情就越容易。

房东会计最佳实践

成为高效且负责任的房东的一部分涉及维护无可挑剔的财务记录。此外,在租户或供应商之间发生纠纷时,这些记录将变得非常宝贵,并且可以使纳税时间变得轻而易举。因此,请在下面跟我们一起概述一些会计最佳做法,包括跟踪租赁物业费用的技巧。

房东会计最佳实践

业主有效的银行业务惯例

  1. 避免混合资金
  2. 跟踪并逐项列出所有费用
  3. 建立关键报告
  4. 定期对帐
  5. 设置和托管帐户

 

避免混合资金

为了简化交易和会计功能,请为每个属性创建不同的帐户。避免将个人资金与投资物业的资金混用。因此,可以轻松地轻松跟踪和记录任何费用或资金。如果您决定为您的出租物业开设LLC,则需要单独的帐户。

跟踪并逐项列出所有费用

任何费用,发票和付款都应仔细记录。跟踪服务用于多种目的,例如对帐和用于确定投资的获利能力。通过逐项列出不同的费用,您可以针对税款索取这些费用,从而减少总体税费。

建立关键报告

跟踪租赁物业的费用后,下一步就是使一些关键指标易于访问。快速获得有关损益,支出趋势和财务摘要的重要信息的能力对于成功至关重要。这不仅有助于您更好地开展业务,而且对银行机构,贷方或投资者而言,您看起来更加专业。但是,如果您不是Excel的专家,那么各种软件选项几乎可以瞬间生成许多您需要的东西。

定期对帐

就像平衡支票簿一样,企业帐户也需要同样的关注。没有人是完美的,因此数据输入错误可能并且确实发生。为确保您的报告和财务状况准确,请定期对照银行对账单进行检查。通过建立一个全面的跟踪系统,核对您的银行文书工作应该是每个月完成的简单任务。

设置托管账户

好吧,答案取决于您所在的地方和州法律,但不管这是一件好事。托管账户为租户提供了一个中立的场所,以在租用期间持有租户保证金。您的位置将确定适用哪些法律,但以下所有或部分因素可能适用。

房东托管规则

  • 设立托管账户或将安全资金存入金融机构
  • 居住在州外的房东需要在其出租物业所在的本地帐户
  • 一些州要求将资金存入计息托管账户中

 

雇用物业管理公司

雇用物业管理公司

阅读本物业管理指南后,您是否开始认为可能需要物业经理来处理您的出租物业?拥有投资租赁物业可能是一种有益的体验,但有时也可能是艰巨的工作!雇用物业管理公司将使您放心,不必处理烦人的维护电话和其他耗时的任务。但是,这项服务确实要付出一定的代价,只有您才能决定该费用是否值得用于您的出租物业目标。继续阅读以了解雇用专业人士的十大理由。

雇用物业经理的十大理由

  1. 物业经理会彻底筛选所有潜在申请人。
  2. 专业经理负责驱逐过程的各个方面。
  3. 物业经理接听并在下班后接听电话。
  4. 物业管理公司处理任何诉讼。
  5. 专业人士配备了内部维护和供应商关系。
  6. 您的物业经理将处理任何房客纠纷。
  7. 物业经理处理邻居和HOA投诉。
  8. 经验丰富的经理知道如何处理租户损失以及如何保护您的利益。
  9. 物业管理公司可以通过大量电子邮件快速联系租户,以警告自然灾害,提醒定期维护或重要的物业更新。
  10. 值得信赖的租赁经理可让您享受日常工作,而无需进行繁琐的管理任务。

最后的想法

那么,准备好自己解决租赁管理了吗?管理物业和租户可能是一项繁重的工作,有时甚至是一项复杂的任务。 湾物业管理集团在马里兰州和宾夕法尼亚州提供全方位的租赁物业管理。 立即联络我们 进行免费的租金评估,让我们减轻拥有投资物业的压力。