3,674管理单位
少于 1% 驱逐率
平均市场上有时间出租 23天

投资租赁物业是一个重大决定

但是,租赁房地产投资是一项可能获得一些不可思议收益的决定。

也就是说,只要您进行的房地产投资是基于知识的投资,而不是您盲目地进行的投资。

您需要先了解要寻找的租赁物业以及您作为投资者的选择,然后才能花很多钱。

湾物业管理集团的我们将在这里帮助您获得所需的知识,以便为您的租赁房地产投资组合做出最佳决策。

我们在现实生活中狩猎 出租物业清单 并提供了一个绝佳的机会,让我们有机会在您购买此类物业之前,向您提供您需要了解的知识。

继续阅读以找出为什么我们选择的房地产从投资者的角度来看是可靠的租赁房地产投资。

1827年英格索尔 St,费城,PA

 

寻找理想的出租物业进行投资

区域

我们选择的房子位于Brewerytown附近,根据Philly Voice的说法,这是费城全市最好的附近。曾经破败不堪的“北费城”(North Philly)如今已变成备受人们喜爱的美食,优美的建筑,悠久的历史等等的热门地区。

扎根于Brewerytown,但它也已成为创新之地,那里不断有新的想法可以扩展和改善生活。

以下是此出租物业所在社区的一些亮点:

文化

在这里,艺术博物馆和费城动物园都在步行距离之内,还有更多费城艺术和文化亮点,因此使Brewerytown成为人们想要居住的地方。

零售

尽管该地区已经有一些很棒的商店,但新的商店还在不断涌现。这里的购物体验每天都在变得越来越好,不久就成为购物的热点。

餐饮

这里的饮食选择是美食家的梦想。费城人最喜欢的安吉利诺(Angelino's)提供一流的意大利美食,附近就坐落着蓝鸟餐厅(Blue Jay Restaurant)和黄油的灵魂食品(Boul's Soul 餐饮)等经典景点。

运输

被誉为“城市最方便到达的地区之一”的中心城市距离酒店有15分钟的车程。您还可以在周围运行SEPTA,距I-76仅有5分钟的路程。

Zillow估计,明年该地区的房屋价值将增长近7%,因此,这显然是一个潜力持续增长的社区。

物业

费城投资物业示例

随着Brewerytown的受欢迎程度持续增长,在您仍然可以的情况下,在费城附近租用租赁物业是个好主意。

如果该物业与我们在英格索尔街1827号找到的财产​​一样,则尤其如此。这座1,108平方英尺的单户住宅包括3间卧室,1个完整浴室和1个半浴室。  

要价11万美元,毫无疑问,通过投资该物业可以赚钱。与您可能获得的租金相比,该房屋的购买价格相当低。

但是,如上所述,除非您进行了一些可靠的研究,否则这不是您要进行的投资。

我们将对1827 Ingersoll进行深入分析,以使您能亲自了解为什么此物业能带来合理的投资。

修理

在投资租赁物业时,您要看的第一件事是物业需要多少维修。

您想要做的最后一件事是花钱买一个您认为可以转交给租房者的房产,结果发现该地方需要进行一些认真的升级,这将使您花费很多钱。

相反,在购买之前,应对需要完成的工作进行分析。

对于1827 Ingersoll的此特定物业,您可能会在进行以下升级和维修:

  • 新地毯(经济等级的平均价格为每平方英尺2.25美元)
  • 新鲜的油漆涂层(内部平均估计为每平方英尺$ 1.88)
  • 厨房用具升级(冰箱,灶具和灶具,洗碗机以及安装费用估计约为3000美元)

这些升级基于Zillow上共享的图片,因此当您亲自查看该物业时,您可能会发现更多内容。

以下是一些其他需要牢记的维修问题,并向房地产经纪人询问何时进一步在现场调查这栋房屋:

  • 该物业需要新的屋顶吗?
  • 该物业需要新的外墙吗?
  • 管道状况如何?是旧的镀锌管道还是PVC?
  • 暖通空调系统如何?
  • 该酒店是否需要新的热水器?
  • 有基础问题或洪水迹象吗?
  • 是否需要翻新厨房或浴室?

这当然不是一个包含所有内容的列表,但是以上所有都是您想要获得答案的问题。

理财

在确定1827 Ingersoll是要投资的房地产之前,现在是时候看看您的融资选择了。

常规

虽然在投资房地产融资方面有很多选择,但我们今天将重点关注传统的30年期固定利率抵押贷款。

选择这种融资方式后,您很可能会前往富国银行或美国银行等国家出借人,并申请贷款以支付财产成本。就1827年的英格索尔而言,其购买价为110,000美元,这意味着在与卖方协商后,您可能可以100,000美元的价格获得该物业。

因此,对于花费100,000美元(基于您的收入和信用评分)的房地产,您将希望放贷20%或20,000美元。

请记住,这些数字是假设不需要解决重要的事项,例如新的屋顶,新的管道系统,新的HVAC系统等。如果确实需要对Philly物业进行此类工作,则需要30年固定期限利率贷款可能不是要走的路。

出租

鉴于该地区的日益普及,物业的规模以及您将要进行更新以提高此Philly物业的价值,1827 Ingersoll的有竞争力的租赁价格为每月1,450美元。

每月经常性费用

如果您希望获得抵押贷款并为该物业融资,则需要在1827 Ingersoll处支付20%的首付现金,常规现金自备常规贷款,您的预计抵押贷款金额为每月$ 405.00。

该金额是基于4.5%的30年期固定利率贷款得出的,对于具有良好信贷和收入记录的一般合格申请人而言,这似乎是一个很好的可能性。

除了每月按揭还款外,您还可以预计每月以下费用:

税金(估计1827年英格索尔$ 82.83 /月)

保险(估计为$ 45.00 /月)

管理费—租金的8%(估计为$ 116.00 /月)

物业管理公司处理您不需要考虑的部分投资物业—从租户筛选到维护;驱逐营业额以及两者之间的一切。

因此,使用您在1827年Ingersoll的新投资的资金,您所估算的每月经常性费用总额约为648.83美元。

持续的维护和储备成本

除了固定资产每月的固定费用外,您还有其他一些可能会减少的日常费用,但为这些将来的费用建立储备金是谨慎的做法。

我们到底是什么意思?

好吧,您将希望拥有或正在为以下各项建立储备金:

资本支出

这类费用包括诸如修理屋顶,安装新的HVAC系统,重新铺装车道,壁板,厨房装修,热水器等费用。

为了安全起见,我们建议您将此物业的资本支出设为每月5%或$ 72.50。

租赁物业维修

不管您的租户如何照顾您的财产,都会有维护问题。因此,您想在时间到的时候留出一些钱。

因此,我们建议您每月为此预留5%或$ 72.50。

空缺

在理想的世界中,您在1827年Ingersoll的财产永远不会空置。不幸的是,情况并非如此,因此您希望在出现空缺时有更多的现金储备。

再次,对于这个特定的社区,每月5%或$ 72.50应该足够了。

租户周转成本

保留该储备金是为了诸如每次租户离开您的房屋时面临的周转成本以及新的储备金之类的储备金。属于此类别的项目包括新的油漆和锁具更改。

此属性的估计费用约为每月$ 50。

拖欠费用

我们希望我们有一个稳定的租户,按时按月付款。但是,现实情况是,发生了不好的事情,为了安全起见,如果租户失去工作或无法按时支付租金,我们应该允许增加一些准备金来填补帐户。

我们建议每月储备金5%应该不错–到目前为止,该物业与之前的估计一样,每月约$ 72.50左右是一个不错的起点。

因此,对于这些计算,我们将估计正在进行的每月管理准备金账户总支出为350美元/月。

为您的出租物业考虑使用有限责任公司

将您的出租物业放在有限责任公司中是保护您资产的好方法。假设您的一位租客起诉您,声称他们因暴露于含铅油漆而中毒。

如果您已经组建了自己的财产的有限责任公司,则承租人只能提起诉讼,企图拿走有限责任公司的资产。

但是,如果您没有组建有限责任公司,并且该物业是以您的个人名义注册的,那么您的房客可以起诉您尝试使用您的任何资产,包括从银行帐户中提取资金,扣押您的工资,以及更多。

在宾夕法尼亚州成立有限责任公司是一个相对容易和廉价的过程。只需填写适当的LLC文书,并为您的LLC每年支付$ 125。

合计

现在,我们已经进行了详细分析,并分析了购买1827 Ingersoll所涉及的成本,让我们回顾一下。

购买价格:100,000美元

20%首付(如果采用传统的30年期固定利率贷款的途径):$ 20,000

估计抵押付款:$ 405.00

税:$ 82.83

保险:45美元

管理费:$ 116

资本开支储备金:72.50美元

维修准备金:$ 72.50

空房储备:$ 72.50

预留违约金:$ 72.50

储备的周转成本:60美元

每月总费用,债务服务和储备金:998.83美元

如果您的净租金为每月1,450美元,而您的支出为每月998.83美元,则意味着:

预计净营业收入: $ 451.17

因此,在讨论此笔交易时,这里有一些受欢迎的术语要讨论,但根据我们的估计数字,这笔交易有多好。

现金收益表上的现金

您需要知道的数字并不止于您的估计净营业收入。

重要的是,您需要进一步进行数学运算,以了解现金收益率以及与其他房地产投资以及其他一般投资(例如股票,债券或银行存款)相比,现金收益如何。

在此属性的情况下 1827年英格索尔, 您的现金收益为 27.07%.

这意味着什么?

这意味着,考虑到您实际投入物业的现金(贷款的首付为20,000美元),您可以像这样计算回报:

预计净营业收入:451.17美元/月x 12个月/年= 5,414.04美元

拿一年的经营收入$ 5,786.04(每年来的钱),然后除以您放下的现金量(从交易中掏出的现金)。

$ 5,414.04 / $ 20,000 = 27.07%现金回报率的现金

这表明,您可以用购买房产的这笔20,000美元“自费”投资获得27.07%的收益。

封顶费率

这是您要在投资租赁物业之前要计算的另一个数字—它看的是没有融资的投资。  

上限利率旨在比较类似的投资,而不考虑为物业融资所需的还本付息或抵押付款。如果您有100,000美元的可用投资,并且正在比较潜在房地产投资与20年公司债券之间的差异,那么这将是一个很好的比较。

封顶费率实际上是让您知道您是否对该物业有很多优惠。通过比较您的投资回报率与您为该房产支付的价格来做到这一点。

这是细分 1827年英格索尔:

估计不计债务的净营业收入:$ 856.17 /月x 12个月/年= $ 10,274.04

以每年10,274.04美元的净营业收入,除以该物业的购买价格(100,000美元):

$ 10,274.04 / $ 100,000 = 封顶率10.27%

这显示了与您为物业支付的金额相比,您可能获得的潜在年度利息收入。

最后的想法

如您所见,购买租赁物业涉及一些数字运算。

对于位于费城英格索尔街1827号的这一特定物业,我们海湾物业管理集团认为该出租物业是一项不错的投资。

(请记住,我们不知道诸如屋顶,HVAC系统之类的事物的状态,因此我们提供的信息和此处共享的数字均基于假设这些事物都处于良好状态。)

如果您有兴趣投资此出租物业或费城地区的其他出租物业,请务必与我们联系 费城物业管理 专家。

因此,如果您想弄乱自己的Google表格,请输入一些自己的媒体资源编号–这是我们用于此案例研究的电子表格副本的链接。

设置为“只读”–但是你可以进去复印– under File –制作副本:您可以通过单击获取副本 这里.

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